Madrid necesita adaptar su parque de oficinas y reemplazar, al menos, 1,12 millones de metros cuadrados de oferta obsoleta y lejos del centro de la ciudad.
La capital española busca poder competir a nivel internacional, mejorando su oferta en el mercado de oficinas para atraer inversores.
En la actualidad, Madrid cuenta con un parque de oficinas de unas dimensiones cercanas a los 12,5 millones de metros cuadrados. De éstos, 1,39 millones (11%) se encuentran sin ocupar. Esta cifra de desocupación es dos veces superior a la de ciudades como París o Londres juntas, de acuerdo a un informe elaborado por el área de Consultoría Estratégica en Valuation Advisory Services de CBRE España.
Los motivos de estas cifras, según la consultora, se deben a las características obsoletas de los edificios, que no cumplen la demanda de los inversores: De la oferta vacante, el 80% se encuentra fuera de la M-30 y no puede ser considerada parte del distrito financiero. En cuanto a las oficinas disponibles que están dentro de la almendra de la capital, sólo el 2% han sido construidas después de 2010.
Desde 2010 se han construido 51.648 metros cuadrados. De este modo, los operadores solamente han podido optar por edificios reformados o antiguos.
Desde el comienzo de la presente década se han construido dentro de la M-30 edificios de oficinas como la Torre Titania, propiedad de El Corte Inglés (levantada en la ubicación de la Torre Windsor tras el incendio de 2005); o Castellana 200, construido en 2011 y adquirido por el fondo de pensiones canadiense PSP Investments y la firma de inversión inmobiliaria española Drago Capital en 2014. El Discovery Building (propiedad de Colonial) también se encuentra en el norte del eje de negocios del Paseo de la Castellana.
Exceptuando estos edificios, la mayoría de los inmuebles dentro de la M-30 fueron construidos antes de 1990.
En busca de su potencial
Según las estimaciones de la consultora, Madrid precisa adaptar su oferta y reemplazar al menos 1,12 millones de m2 de oferta distante y obsoleta por una más próxima y acondicionada, con el objetivo de aumentar su competitividad.
«Madrid tiene el potencial de convertirse en un centro europeo de negocios muy importante, pero para ello debe poner fin a la actual carencia de oficinas de calidad, que disminuye la capacidad de la ciudad para atraer empresas y talento», apunta Daniel Zubillaga, director nacional de Consultoría Estratégica en Valuation Advisory Services de CBRE. Calidad, eficiencia y sostenibilidad energética serán factores determinantes en la regeneración del mercado de oficinas de la capital.
A la caza de otras capitales europeas
París, Londres y Ámsterdam están estimulando y aumentando sus distritos de negocio. En proporción, su mercado de oficinas es mayor que el de Madrid:
La capital española cuenta con una población activa de 3,4 millones de personas y 12,5 millones de metros cuadrados de oficinas. Londres o París, con una población activa de 5,1 millones y 4,6 millones respectivamente, cuentan con 20,9 y 20,4 millones de metros cuadrados.
Se estima que para 2030, Madrid cuente con una población activa de más de 4 millones. De cara a asegurar este crecimiento, Madrid necesitaría un parque de oficinas de 14,85 millones de metros cuadrados, lo que supone un aumento de 2,4 millones de metros cuadrados.
«El actual mercado de oficinas de Madrid se encuentra fragmentado entre edificios y parques empresariales en un conjunto de áreas de negocios que no alcanzan la masa crítica necesaria para constituir un verdadero centro financiero», señala Luis Ferrero, arquitecto director de Consultoría-Urbanismo de CBRE.
En este aspecto, Ámsterdam, París o Londres están actualizando sus centros financieros de cara a conseguir captar más inversores. Londres cuenta con el Canary Wharf, con un total de 1,4 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas. Este distrito está orientado a empresas financieras y su extensión incluirá un área de uso mixto con zona residencial y comercial.
París, por su parte, cuenta con La Défense, con 3,4 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas, en el que trabajan cada día 165.000 personas. En el caso de Ámsterdam, Zuidas (eje sur) dispone de 1,6 millones de metros cuadrados y planea avanzar en el distrito financiero de última generación con edificios de uso mixto.
Mucho más que oficinas
El desarrollo Madrid Nuevo Norte recoge cuatro áreas de actuación, pero que se pueden agrupar en dos ejes. Por un lado, la estación y el nuevo centro financiero y de oficinas. Por el otro, dos barrios residenciales al norte de la M-30. Entre ellos, un corredor verde y un gran parque, que crecerá sobre las vías de la estación de trenes de Chamartín, que a su vez se remodelará.
La apuesta del Ayuntamiento, que tiene la iniciativa del plan urbanístico (es decir, que marcará las prioridades del mismo), es la de abordar un crecimiento homogéneo en todas sus partes. Estas van desde la conectividad del transporte público, a la creación de equipamientos (seis centros educativos, tres centros de salud, seis centros deportivos) para los nuevos barrios residenciales, y también para los actuales que sufren la carencia de instalaciones públicas. Dos nuevas zonas residenciales florecerán antes de la M-40 y estarán conectadas con los barrios limítrofes. En ellas se creará una importante bolsa de vivienda nueva, de la que carece Madrid. El Ayuntamiento supervisará que dos de cada diez pisos tengan precios protegidos.
