Los años de recuperación no han pasado en balde para España y Portugal. Ambos países han sabido aprovechar las oportunidades para suscitar el interés de los inversores internacionales, situándose junto a los mercados inmobiliarios más interesantes de los países desarrollados.
“El mercado ibérico es una percepción de cualquier inversión. Prácticamente no se distingue entre España y Portugal. Para nosotros es un mercado único, a pesar de que hay ligeras diferencias regulatorias”, afirma Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties.
En el top 10 de ciudades europeas más atractivas para invertir en ladrillo se cuelan Madrid, Barcelona, Lisboa y Oporto. El porqué de este fenómeno tiene su explicación, basado en una serie de factores:
El factor macro
El análisis fundamental de ambas economías lo deja claro: El PIB de ambos países crece por encima de la media Europa, situación que volverá a repetirse en este 2020. En el caso de España, el consenso de expertos sitúa el crecimiento en un 1,6% para este año. Por su parte, para Portugal se estima un crecimiento del PIB de entre el 1,7% y 1,8%. Por el contrario, la media europea se espera que aumente en torno al 1%.
El factor turismo
Los países de la península ibérica son dos de los destinos más potentes en el mundo cuando se trata de turismo. El pasado año 2019 recibieron más de 106 millones de turistas. Portugal acogió 22,8 millones (un aumento del 7,5% respecto al año pasado) y España vio aumentadas sus visitas turísticas en un 1,1% interanual al recibir en torno a 84 millones. La ubicación estratégica de la península ibérica, así como sus infraestructuras, ayudan a ambos países a la hora de generar oportunidades de inversión en sectores como el hotelero o el retail.
El factor inmobiliario
Abordando el sector de Real Estate puro, desde BNP Paribas Real Estate señalan la competitividad como otro argumento de peso, gracias a que los costes laborales e inmobiliarios son más reducidos en ciudades como Madrid, Barcelona o Lisboa que en otras capitales y grandes ciudades europeas como Londres, París, Berlín, Roma, Estocolmo o Ámsterdam.
Además, el brazo inmobiliario del banco francés que ambos países registran niveles elevados de educación (sobre todo en las Escuelas de Negocios, que están entre las más importantes del mundo), un nivel tecnológico avanzado y buena calidad de vida. “Debemos tener mejor gestión, pero la capacidad de generar talento hace que tengamos un elevado nivel de demanda”, explica Ignacio Martínez-Avial, managing director de BNP Paribas Real Estate en España.
Las rentabilidades sostienen los argumentos en favor de ambos países. Lugares como Barcelona han visto crecer la rentabilidad en el mercado de oficinas un 50% en los últimos 5 años. En Lisboa registran un crecimiento del 37% en 4 años y en Madrid las rentas prime continúan muy por debajo de la burbuja.
Suma y sigue porque las rentas también acompañan. En Barcelona la renta del mercado de oficinas ha crecido un 50% en los últimos cinco años, mientras que en Lisboa han repuntado un 37% en los últimos cuatro ejercicios y en Madrid las rentas ‘prime’ continúan muy por debajo del pico de la burbuja. Pese a estas subidas, recalca BNP, estas ciudades están registrando niveles de absorción récord. Con más de 600.000 m2, Madrid está en máximos de 2007, mientras que Lisboa ha batido récord con casi 19.000 m2 y Barcelona ha hecho lo propio con 400.000 m2. Además, estas cifras podrían seguir subiendo gracias al crecimiento exponencial de zonas como el distrito tecnológico 22@ de Barcelona.
El factor vida
Portugal (81,5 años) y España (83 años) registran dos de las mayores esperanzas de vida del planeta. La calidad de vida de ambos destinos los convierte en el escenario perfecto para activos alternativos como el “coliving” (cuya demanda cada vez aumenta más), las residencias de estudiantes o las residencias de mayores.
Diferentes estrategias, mismo destino
Los mercados luso y español no concentran solamente un tipo de perfil de inversor, sino que captan diversos tipos de capital y estrategias. Desde BNP Paribas aseguran que hay “hueco para todos los inversores, porque cada activo y cada región está en un punto diferente del ciclo. Tenemos un año muy bueno por delante y el diferente grado de madurez de los activos abre el abanico a diferentes inversores”.
Destaca sobre todo la llegada masiva de los inversores conservadores, frente a los cortoplacistas que entraron en el mercado durante los primeros años de la crisis. “La calidad del inversor que está viniendo es la mejor que hemos tenido nunca, porque son ‘core’ y ‘value added’ y tienen estrategias a largo plazo”, sostiene el CEO de la socimi Merlin.
Se trata, precisamente, del perfil de inversor que más valora el sector y el que más necesita Europa para poder afrontar proyectos de cara al futuro.
No obstante, y a pesar de que la Península continúa en el foco inversor, los expertos aseguran que está entrando en juego un factor importante: la necesidad de diferenciar los activos.
“No vale solo con los fundamentales, porque hay que ofrecer oportunidad de negocio. La expresión ‘location’, ‘location’, ‘location’ no es lo único importante y está cobrando importancia la diferenciación de los activos. Esto es algo clave, porque no valer con que un inmueble esté bien ubicado, tiene que ser eficiente, tener servicios adicionales…Hay recorrido para generar valor y todavía tenemos mucho stock con capacidad de mejora”, aclara el responsable de BNP Paribas Real Estate en España.
Por último, insisten en la importancia de que las decisiones políticas generen seguridad jurídica, no incertidumbre, para que el sector siga teniendo tracción.
