Os anos de recuperação não passaram em vão para Portugal e Espanha. Ambos os países têm sido capazes de aproveitar as oportunidades para atrair o interesse dos investidores internacionais, colocando-se ao nível dos mercados imobiliários mais interessantes dos países desenvolvidos.
“O mercado ibérico é uma perceção de qualquer investimento. Praticamente nenhuma distinção é feita entre Portugal e Espanha. Para nós é um mercado único, apesar de haver pequenas diferenças regulatórias”, afirma Ismael Clemente, CEO da Merlin Properties.
No top 10 de cidades mais atrativas para investir em imobiliário estão Madrid, Barcelona, Lisboa e Porto. Este fenómeno tem a sua explicação, baseada numa série de fatores:
O fator macro
A análise fundamental de ambas economias deixa claro: o PIB de ambos os países está a crescer acima da média europeia, uma situação que se irá repetir em 2020. No caso de Espanha, o consenso dos especialistas prevê um crescimento de 1,6% para este ano. Já em Portugal estima-se um crescimento do PIB entre os 1,7% e 1,8%. Em contraste, a previsão de aumento para a média europeia é de 1%.
O fator turismo
Os países da Península Ibérica são dois dos destinos mais poderosos do mundo quando se trata de turismo. No ano passado, 2019, receberam mais de 106 milhões de turistas. Portugal recebeu 22,8 milhões (um aumento de 7,5% em relação ao ano anterior) e Espanha viu as suas visitas turísticas aumentar em 1,1%, recebendo cerca de 84 milhões. A localização estratégica da Península Ibérica, assim como as suas infraestruturas, ajudam ambos os países a gerar oportunidades de investimento em sectores como a hotelaria e o retalho.
O fator imobiliário
Quanto ao setor imobiliário puro, BNP Paribas Real Estate aponta a competitividade como outro argumento forte, graças ao facto de os custos laborais e imobiliários serem mais baixos em cidades como Madrid, Barcelona ou Lisboa do que em outras capitais e grandes cidades europeias como Londres, Paris, Berlim, Roma, Estocolmo ou Amesterdão.
Além disso, o ramo imobiliário do banco francês afirma que ambos os países registam níveis elevados de educação (especialmente em escolas de gestão, que estão entre as mais importantes do mundo), um nível tecnológico avançado e boa qualidade de vida. “Devemos ter uma melhor gestão, mas a capacidade de gerar talento significa que temos um alto nível de exigência”, explica Ignacio Martínez-Avial, managing director do BNP Paribas Real Estate em Espanha.
Os retornos apoiam os argumentos a favor de ambos os países. Cidades como Barcelona viram a rentabilidade crescer em 50% no segmento de escritórios nos últimos 5 anos. Em Lisboa cresceram 37% em 4 anos e em Madrid as rendas prime continuam muito abaixo da bolha.
Soma e segue porque as rendas também acompanham. Em Barcelona o aluguer do segmento de escritórios cresceu 50% nos últimos cinco anos, enquanto em Lisboa aumentou 37% nos últimos quatro anos, e em Madrid o aluguer prime está ainda bem abaixo do pico da bolha. Apesar destes incrementos, o BNP salienta que estas cidades estão a registar níveis de absorção recorde. Com mais de 600.000 m2, Madrid atingiu os máximos de 2007, enquanto Lisboa bateu o recorde com quase 19.000 m2 e Barcelona igual, com 400.000 m2. Além disso, estes números poderão continuar a aumentar graças ao crescimento exponencial de áreas como o distrito tecnológico 22@ de Barcelona.
O fator vida
Portugal (81,5 anos) e Espanha (83 anos) têm dois dos maiores índices de esperança média de vida do planeta. A qualidade de vida em ambos os destinos faz destes o cenário perfeito para bens alternativos como o “coliving” (cuja procura está a aumentar), residências estudantis ou lares de idosos.
Diferentes estratégias, um destino
O mercado luso e o mercado espanhol não concentram apenas um perfil de investidor, mas atraem também diferentes tipos de capital e estratégias. O BNP Paribas diz que há “espaço para todos os investidores, porque cada ativo e cada região está num ponto diferente do ciclo. Temos um ano muito bom pela frente e o diferente grau de maturidade dos ativos abre o leque a diferentes investidores”.
É também notável a presença de novos investidores conservadores, ao contrário dos que pretendiam investir a curto-prazo, que entraram no mercado durante os primeiros anos da crise. “A qualidade do investidor que está agora a chegar é a melhor que já tivemos, porque são ‘core’ e ‘value added’ e têm estratégias de longo prazo”, diz o CEO da Société Merlin.
Este é precisamente o perfil de investidor que o sector mais valoriza e que a Europa mais precisa para poder assumir projetos para o futuro.
No entanto, apesar de a Península continuar a ser o foco do investimento, os especialistas dizem que está a entrar em jogo um fator importante: a necessidade de diferenciar os ativos.
“Não se trata apenas de fundamentos, porque há que se oferecer uma oportunidade de negócio. A expressão ‘location’, ‘location’, ‘location’ não é o único fator importante, e está a roubar importância à diferenciação dos ativos. Isto é fundamental, porque não basta que uma propriedade esteja bem localizada, tem de ser eficiente, ter serviços adicionais… Há oportunidades para se gerar valor e ainda temos muito stock com espaço para melhorias”, diz o responsável do BNP Paribas Real Estate em Espanha.
Por último, insistem na importância de que as decisões políticas gerem segurança jurídica, e não incerteza, para que o setor continue a ter tração.
